最近，國家統計局數據顯示，3月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。一二三線城市商品住宅銷售價格環比均有所上漲，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.7%、二三線城市新建商品住宅價格同比降幅收窄。伴隨著疫情過去，各行各業不斷復蘇，各地樓市新政不斷出臺，樓市的預期也在不斷改變，量價齊升有望進一步顯現，如何保持樓市預期，激發市場需求特別是各地的差異化需求，將成為一大重點課題。
住房涉及國計民生，既是拉動國民經濟增長的重要推動力量，也是人民美好生活需要的一個重要構成部分。黨的二十大報告把“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”置于“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下。隨著收入水平的提高、家庭人口結構與人口數量的變化，住房的需求數量和水平也在不斷變化。小房需要換大房，舊房需要換新房，新婚需要新房……這些改善性訴求合乎常理，也為房地產業提供了新機遇。
縱觀全國各省市，不同地區房地產業面臨的問題不盡相同。當前我國城鎮化率為65.22%，仍然處于城鎮化中期發展階段，每年有約1300萬人口進城，大量城市新增的新市民、青年人的剛性住房需求是顯而易見的。除了新增住房需求之外，還有大量的老舊小區、棚戶區、危舊房等需要進行城市更新，或修舊如舊，或推倒重來。此外，房地產業不只是提供人民宜居的生活空間，也為人們提供了工業商業、教育醫療、娛樂休閑等的生產服務空間。因此，雖然城鎮化不是搞房地產，但房地產是城鎮化的重要推動力量。
伴隨著2017年以來限購、限貸、限價、限商、限售等多方面的從嚴調控，加之疫情的影響，截止到疫情結束前，無論從量價來看，還是從人們預期而言，樓市確實已經走到了谷底。因此，2022年《政府工作報告》強調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策，促進房地產業良性循環和健康發展。2022年底中央經濟工作會議又強調，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作；要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題；要推動房地產業向新發展模式平穩過渡。“因城施策”成為其中最為亮眼的關鍵詞。
為此，疫情過后，各城市發揮主動性，不斷出臺房地產調控新政，包括提高住房公積金和商業貸款額度，延長借款人貸款年齡，結合人口人才政策調整限購限貸政策等。北京市也推出了“帶押過戶”“一區一策”政策，其中“一區一策”是個亮眼的創新，能為多子女家庭和職住分離家庭提供更寬松的住房限購條件，也為其他超大城市提供了政策制定的藍本。
展望未來，各城市應該根據具體情況，尤其要根據當地人口凈流入情況、住房供求關系情況，制定適合本城市的房地產調控政策，促進以房地產為代表的大宗商品的消費。
第一，針對人口凈流入城市和住房供不應求的城市，要抑制住房投機，加大對住房剛需、改善性需求的支持力度，進一步降低首套房、二套房的房貸利率，房貸利率應該不高于中小微貸款利率。第二，當地政府應繼續結合人口和人才政策，適當調整過時的限購、限貸、限價、限售政策。第三，對于100%開發商自持項目，應該允許租期上限調整為20年，或轉為人才共有產權房。第四，要動態調整普通商品房標準，以避免由于房價沒有及時調整，而導致很多住房不能享受普通住房的稅收政策優惠。第五，針對人口凈流出的城市，除調整過時的限購、限貸等政策之外，還要從源頭上打造支柱產業，吸引外來人口落地，例如想辦法承接大城市的溢出養老需求等。
