【編者按】

中央經濟工作會議提出，積極穩妥化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。房地產發展新模式怎么建？新的一年，中國房地產有哪些新出路？

2023年下半年，在房地產供求關系發生重大變化的新定調下，加快構建房地產發展新模式成為破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

在談及構建房地產發展新模式時，住建部部長倪虹從理念上、體制機制上和抓落實上闡述了構建新發展模式的思路和考量。在體制機制上，倪虹提出，建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

中國社會科學院財經戰略研究院城市與房地產經濟研究室主任李超在接受澎湃新聞采訪時指出，房地產發展新模式與外延式發展、高速度發展、投機型發展和開發型發展等舊模式不同，具有內涵式發展、高質量發展、穩健型發展和服務型發展的特征，房地產市場將會面臨增量變存量、投資變消費、開發變服務等轉型趨勢，未來的房地產市場運行將會更加穩健。同時，在全面建成小康社會、扎實邁向共同富裕的過渡階段，房地產市場的發展目標應逐步由“?；尽毕颉按侔l展”轉變，從現行的“住有所居”調整到“職住平衡”“宜居宜業”和“品質生活”等方面，與房地產相關的高品質物業、精細化管理和智能化服務將會迎來發展機遇。

開發方式轉變：保障房與商品房并重，從有沒有到好不好

自1998年中國房地產市場化改革以來，已經過20多年的快速發展。

中指研究院市場研究總監陳文靜在接受澎湃新聞采訪中指出，從住房總量來看，我國城鎮人均住房面積已從不足20平方米提升至接近40平方米，戶均超1套住房，總量已基本實現居民住房需求，但住房結構性問題仍較為突出，呈現明顯的供需錯配現象：一方面，人口流入量大的城市，住房供求矛盾突出，房價水平較高，新市民、低收入等群體的住房需求尚未得到有效保障，“城市后來者”承擔了高房價；另一方面，人口外流或人口吸引力偏弱的城市，隨著近些年房地產市場的快速發展，土地開發建設力度大，住房開發總量明顯超過實際住房需求總量，庫存量偏高一定程度上造成了資源浪費。

從行業發展的角度來看，陳文靜提到，在房地產市場快速增長的年份，為了擴大規模，房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉”模式，迅速擴大企業的市場份額。但這種發展模式導致房地產行業出現了多方面的問題，并在市場轉弱、降負債的情況下難以為繼。

住建部部長倪虹此前也指出，過去在解決“有沒有”時期追求速度和數量的發展模式，已不適應現在解決“好不好”問題、高質量發展階段的新要求，亟需構建新的發展模式。

對于改革開發方式，首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池在接受澎湃新聞采訪時提出，后續，開發模式將從以往新城開發、增量為主，轉變為城市更新、城中村改造的存量改造為主；從以住宅開發為主，轉向“平急兩用”基礎設施建設等完善配套、提供居業聯動的生活生產宜居生活空間為主；從以商品房開發為主，轉向保障房與商品房并重；從以開發產權房為主，轉向租售并舉、物業服務、資產運營多元開發經營。

其中，新一輪保障性住房建設被指是在新形勢下適應中國式現代化建設新要求，完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的一項重大改革。

住房城鄉建設部相關司局負責人表示，之所以啟動新一輪保障性住房規劃建設，是因為此前商品房和保障房的“雙輪驅動”存在一長一短的情況，保障性住房建設相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。特別是在一二線大城市，由于房價高，部分工薪收入群體買不起商品住房。

上述負責人表示，新一輪保障性住房建設一個突出的特點，就是拓展了配售型保障性住房新路子。目前，配售型保障性住房申購的具體條件，還要看地方政府下一步的規劃和要求。標準是根據申請人的家庭收入、住房、財產等因素按順序配售，從最困難的群體做起，逐步拓展范圍。

銷售方式怎么改？商品房預售制會取消嗎

住房銷售制度方面，期房銷售是我國商品房銷售的主流模式。但近些年來，伴隨房企出險，購房者對已售在建項目停工及爛尾的擔憂增加，對于是否要取消預售制這一問題也引發各方爭論。

陳文靜指出，上個世紀隨著經濟快速發展和社會不斷進步，居民對商品房的需求迅速提升，而我國商品房供應量嚴重不足，造成供需不平衡的現象。為了提高商品房供應量，緩解企業資金壓力，內地借鑒中國香港的樓花銷售制度，開始推出商品房預售制。從房地產行業發展的角度來看，預售制度下企業資金得以快速回籠，資金周轉時間大幅縮短，項目投資節奏加快促進商品房供應量增加。不可否認，預售制度促進了我國房地產行業的快速發展，但同時也顯露出諸多弊端，例如開發企業違規挪用預售款，導致項目出現爛尾等；由于購房款的提前支付，項目存在的風險也轉嫁給了購房者等。

從各地的實踐來看，對于現房銷售的探索多地已開始試點。2021年以來北京、杭州、合肥、西安、寧波等多地推進試點現房銷售。如北京在推出的部分住宅用地中設置了競現房銷售面積環節，深圳也在土地競拍規則中，將部分地塊由“競自持保租房”改為“競現房銷售面積”，現房銷售試點進程不斷推進。2023年以來，中央各部委及地方政府支持現房銷售的提法也頻出。2023年1月召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售”，河南省住房和城鄉建設工作會議明確“以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售?！焙戏?、鄭州也陸續提出在部分區域試點現房銷售。

市場上對于商品房預售制度的存廢之爭也多有興起。

在克而瑞集團董事長丁祖昱看來，全球大多數的國家都是采用商品房預售的方式，預售方式本身可以保持，只是其中的一些規則可以做一些調整，比如按揭款，是否可以推遲到交付的時候再付后面的尾款等。“預售制度變成現房銷售制度，我個人是不建議將來進行這么大的力度操作的，因為也不一定有好處。這會造成一個階段當中的供求矛盾一下變成現房，會有相當長時間就無房可售的話，這個供求關系也會逆轉。在金融政策沒有完全得到相應的一些配套的調整的情況下，如果出現這種情況，那么部分企業還會出現現金流的問題，反而會出現新的一些風險。”

中指研究院報告也顯示，未來預售制度改革或將成為新發展模式的重要內容，但當前期房銷售仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，在金融配套政策到位，以及解決部分核心城市可能出現的供給斷檔問題之前，全面推行現房銷售的可能性較小，預計短期仍將通過在核心城市部分項目進行試點的方式推進。

趙秀池認為，在銷售方式上，后續將由期房為主演變為期房與現房交易并存；從銷售產權房為主，轉變為出租、銷售與自持并存；從委托渠道銷售，轉變為自銷和委托渠道銷售并存；從線下銷售轉變為線下與線上銷售相結合。

融資方式怎么變：促進金融與房地產的良性循環

陳文靜提到，在高負債、高杠桿、高周轉模式下，房地產與金融系統實現了高度結合，從企業端來看，一旦企業資金回籠受阻疊加融資受限，企業償債壓力將明顯增大，從而影響金融系統的穩定性；在規模擴張需求下，企業拿地積極性高，競價模式下導致地價迅速上漲，進而推動房價上漲，而房價的上漲預期進一步強化了住房的投資屬性，居民端投資投機需求增加又加劇了房價上漲動力，高房價成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。此外，以往高周轉、粗放式開發給住房積累了許多風險隱患，如住房品質差、小區的配套設施不完善等，嚴重影響著居民的生活質量。

《經濟日報》文章指出，促進金融與房地產良性循環，是有效防范化解金融風險極為重要的一環。當前，我國房地產市場仍處于調整周期，有些房地產企業債務違約、個別房地產企業開發的商品住房難以按時交付，都是房地產行業所面臨的風險。應通過加大對剛需和改善性住房需求的支持力度，促進企業銷售回款，銀行等金融機構加大對房地產企業的資金支持力度，企業恢復拿地積極性，讓房地產行業的銷售和供給等環節暢通起來。

趙秀池認為，資金是房地產業的命脈。趙秀池提到，融資成本高，則房價高；融資渠道不暢，則房地產經營舉步維艱，難以實現良性循環。因此，必須促進金融與房地產的良性循環。既要降低融資成本，也要提供多元化融資方式。融資方式從以貸款為主，轉向貸款、債券、股權融資、產業投資基金等多元化融資為主。此外，減少行政性資金監管，通過保險機制對企業保交樓進行監管。

房屋養老金制度是什么？錢從哪里來

對于全生命周期管理機制的建立，住建部還提到了房屋養老金、房屋體檢、房屋保險“三項制度”。

其中，房屋養老金制度被認為是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排，提出的背景在于存量房屋老化帶來的安全隱患，但現有的住宅專項維修資金難以滿足房屋維修及改造的需求。

根據中指研究院報告，當前我國存量住房數量多，且不少是2000年之前的老舊小區，部分房屋在結構、設備、安全性等方面存在著較大的隱患，但現有的住宅專項維修資金難以滿足房屋維修及改造的需求。

對于“房屋養老金”制度的表述并非新詞。2022年4月長沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開展全國自建房安全專項整治，指出要研究建立房屋“養老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。同月，國務院辦公廳印發《關于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》，指出“完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度?！?/p>

2023年以來，建立房屋養老金制度被多次提及，去年兩會上部分人大代表、政協委員也建議建立房屋養老金制度，破解老房維修難題，引起社會各界熱議。

全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強在《關于及早建立房屋養老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行。單個住宅小區，歸集資金規模一般僅為600萬元-900萬元甚至更低。隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭?，F有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應修盡修”的需求。其建議，通過建立房屋養老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責。

對于“房屋養老金”錢從哪里來的問題，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高在其去年兩會的提案中建議，房屋養老金可實行分類管理，由公共賬戶和個人賬戶兩部分組成。

其中，公共賬戶資金來源主要是土地出讓金、維修資金增值收益結余、老舊小區改造資金、三供一業移交應歸集的資金、城市物業管理獎補資金等等，遵循“政府主導、專業運作，統籌使用、專款專用”的原則，堅持“收支兩條線”的管理理念，主要用于房屋日常強制體檢、購買房屋安全綜合保險等公共服務。

個人賬戶是指住宅專項維修資金賬戶，按照專項維修資金管理有關法律、法規的規定進行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備維修和更新改造。

房屋體檢和保險制度怎么做？“和汽車一樣”，維護人民生命財產安全

除了籌集房屋養老金，趙秀池指出，房屋質量納入房屋的全生命周期管理機制，不只是交房時驗收，而是貫徹房屋全生命周期的質量管理，包括定期或不定期的房屋體檢、引入房屋保險制度等進行房屋質量管理。

2023年4月，住房和城鄉建設部部長倪虹在出席“中國電動汽車百人會論壇2023”時發表了關于“如何學習借鑒汽車產業，為人民群眾建好房子”的演講。倪虹指出，在使用上，要像汽車一樣建立房屋的體檢和保險制度。汽車根據使用年限進行年檢，保證安全，買了汽車以后要買保險。而我國城鎮化發展到現在，很多新房子會變成老房子，老房子可能存在一定的安全隱患，因此，要學習汽車的做法，建立房屋定期的體檢制度，按照房屋的建成年代、功能類型確定體檢的頻次，來及時查找和發現問題，體檢出來的問題也就是房屋更新改造的重點，可以有針對性提出整改措施，消除安全隱患。同時要建立房屋保險制度，以市場化的手段推動完善工程質量和房屋安全監管的體制機制。

據住建部官網公開信息，近年來，北京、上海、蘇州等地均有推進房屋體檢。

另據公開信息，青島市住房和城鄉建設局等11部門于去年9月聯合印發了《青島市房屋定期體檢制度試點工作要點》，率先提出建立房屋定期排查、精準診斷、分類整治等九項長效機制，努力為房屋提供全生命周期安全保障。通過建立房屋定期體檢制度，努力形成“安全責任人自查、網格排查、部門聯查、第三方定期檢查”的常態化體檢工作機制。根據規劃，青島力爭在2024年底前，建立起完善的房屋定期體檢制度，為全國房屋定期體檢制度創新提供有益的參考借鑒，真正發揮該項制度在保障房屋使用安全、防范發生房屋安全事故方面的重要作用。

在房屋保險制度上，重慶也做了有益嘗試。去年7月，重慶市住房城鄉建設委員會下屬事業單位重慶市公房管理處為其所管理的公有房屋投了首份“房屋安全保險”保單。該保單由公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，由保險公司提供一攬子安全保險保障，主要為房屋倒塌以及由其產生的房屋損失和居民人身傷亡進行保障，同時為房屋外墻脫落、房屋火災、高空墜物等公共安全事故提供救助保障。此外，還引入了事前、事中風險事故預防，建立了“體檢+保險+監測+服務”的房屋安全管理聯動機制，為公有住房居民提供“實實在在”的房屋安全保障。

總體來說，李超提到，房地產發展新模式的構建要處理好三大關系。一是要處理好新房市場和存量房市場的關系。當前很多發達國家存量房交易已占住房交易總量的90%以上，未來將會有越來越多的中國城市進入存量房時代。以往新房市場主要關注房地產開發，而存量房市場更看重房地產服務，對房企經營模式而言也是一種倒逼轉型。二是要處理好保障房市場和商品房市場的關系?；诜康禺a的投資和消費雙重屬性，可以借鑒新加坡的“政府保底、市場放高”的雙軌供應模式，加快建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個住房體系。三是要處理好新城開發和老城更新的關系。隨著我國城鎮化步入下半場，“以地謀發展”的傳統思路對地方政府和房地產開發商而言都要面臨轉型。如何合理劃定城鎮開發邊界、盤活閑置低效用地實現集約式發展，是深入推進新型城鎮化的核心要義。