5月27日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，提出9條政策措施。與此前“漸進(jìn)式”放松政策不同，本次政策調(diào)整針對性更強(qiáng)、力度更大、涉及范圍更廣。
新政實(shí)施以來，在一手房市場方面，新開盤項(xiàng)目認(rèn)購總體平穩(wěn)，選房有所增加，在售項(xiàng)目來訪量也在上升，成交量有所提高；而二手房市場則呈現(xiàn)出成交量大幅提升景象。
“滬九條”有哪些亮點(diǎn)？接下來，市場預(yù)期如何？這個端午假期，記者展開了一系列走訪。
購房資格有所松綁
在上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，“滬九條”包含多方面內(nèi)容，比如從土地端優(yōu)化，到市場關(guān)注度較高的限購、金融層面優(yōu)化，還涉及到住房保障體系建立健全等多維度的工作，滿足住房差異化需求的同時，為上海樓市穩(wěn)中向好奠定基礎(chǔ)。
首先，新政對限購進(jìn)一步優(yōu)化。非本市戶籍家庭及單身社保年限降低到3年，比原先政策減少2年。新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房社保年限降低到2年，比原先政策減少1年。降低社保年限為滿足剛需住房需求創(chuàng)造有利條件。
非滬籍單身人士購房擴(kuò)大到外環(huán)內(nèi)二手住房，這樣的舉措，可以讓買家有更多選擇余地。“如果選擇購買外環(huán)內(nèi)二手房也意味著盤活存量市場，讓改善型買家有機(jī)會賣掉手里的二手房再去購買新房，有助于打通新房和二手房之間的置業(yè)鏈條。”
另外，新政也在滿足不同客群的居住需求：對于多孩家庭，在現(xiàn)有限購政策上可以多買1套住房；支持困難家庭改善居住條件，對符合條件“以舊換新”的居民家庭，給予適度補(bǔ)貼。對此，盧文曦表示，“困難家庭也有住房改善的需要和追求，在經(jīng)濟(jì)上給予適度補(bǔ)償，幫助居民盡快實(shí)現(xiàn)對美好生活的向往。”
“滬九條”還鼓勵企業(yè)購買小戶型二手房用于職工居住。二手房中低總價小戶型占較高比例，是市場上需要消化的重點(diǎn)，借助企業(yè)力量又可解決職工居住需求，平穩(wěn)市場供需。
進(jìn)一步降低購房成本
在降低購房門檻的同時，上海此次對住房信貸政策進(jìn)行了有效優(yōu)化，從商貸和公積金貸款，首付比例、利率、額度等維度持續(xù)降低房貸成本。
從首付比例看，有較大比例下調(diào)。此前，首套的首付比例為30%，二套房首付執(zhí)行差異化政策，在青浦、嘉定等區(qū)域?yàn)?0%，主城區(qū)為50%。
新政之后，首套房首付比例降低到20%；二套房首付比例仍執(zhí)行差異化政策，在自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域降低至30%；主城區(qū)則為35%。
盧文曦分析，首付比例的大幅下調(diào)，對于剛需和改善的購買力釋放都有明顯幫助。對于改善型買家來說，當(dāng)前二手房交易時間長，而且還價空間大，如果急于成交，房東可能要在掛牌價上打八折甚至更多折扣才能實(shí)現(xiàn)。較大的價格讓步，可能會使業(yè)主延緩或擱置置換計(jì)劃。“現(xiàn)在首付比例大幅下降，首付款壓力明顯減小，有置換需求的業(yè)主不用急于賣一買一，可以先買新房，二手房賣掉后的房款進(jìn)一步用來沖抵貸款等。交易上的急迫感和焦慮情緒會緩和很多。”
此外，利率降低可以緩解月供負(fù)擔(dān)。對于二套房的房貸利率下調(diào)幅度最大，從4.25%（非差異化地區(qū)）降低到3.9%。按最新利率測算，等額本息方式還款，貸款100萬元，30年，月供為4717元，總利息支出69.80萬元，比原先分別減少約202元和7.3萬元，金融政策組合會讓購房者切實(shí)降低購買成本。
整體市場有韌性
自新政落地以來，新增客戶量、業(yè)務(wù)咨詢量等指標(biāo)開始有所好轉(zhuǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化樓市企穩(wěn)的心理預(yù)期。
作為樓市“晴雨表”，二手房市場正在發(fā)生變化。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年5月上海二手住宅成交超過1.7萬套，成交量出現(xiàn)止跌回升走勢。從交易節(jié)奏來看，5月27日至31日，在“滬九條”推動下成交超過4000套。自6月以來，二手房成交量仍然保持了較高的交易動能。從上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，到6月8日，6月二手房成交已迅速突破6500套。
盧文曦分析稱，目前對二手房成交量的助推力，有一部分原因是交易已存在于市場中，政策起到“臨門一腳”作用，加快了買賣雙方的決策步伐，而業(yè)內(nèi)也更關(guān)注后續(xù)的新增客戶數(shù)。
